今天我們要探討一個在美國購房時常見的決策問題——是否應(yīng)該在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上添加孩子的名字。

這種做法在一些父母中很受歡迎，

他們認為這樣可以更容易地

管理未來的財產(chǎn)繼承問題，

但實際上，這其中有很多值得

注意的細節(jié)和潛在的風(fēng)險

01.

買房時加孩子名字的「好處」

通常，父母希望通過將孩子的名字添加

到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上來提前安排好財產(chǎn)的傳承，

避免將來繁瑣的遺囑認證過程，

并試圖減少遺產(chǎn)稅的影響。

舉個例子，李先生在加州購買了一套房子，

他想在產(chǎn)權(quán)上加上兒子的名字，

以便在他去世后房產(chǎn)直接由兒子繼承，

而無需經(jīng)過法院的程序。

02.

買房時加孩子名字

潛在的「風(fēng)險和問題」

雖然初衷是好的，但這一做法可能帶來一些意想不到的挑戰(zhàn)。首先，一旦孩子的名字出現(xiàn)在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，他就成為了該房產(chǎn)的共同所有者。假設(shè)李先生的兒子在幾年后結(jié)婚并經(jīng)歷離婚，這套房產(chǎn)可能會被視為婚姻財產(chǎn)的一部分，面臨分割的風(fēng)險。

此外，如果孩子在未來遇到財務(wù)困難，比如欠下債務(wù)，債權(quán)人可能會對房產(chǎn)部分權(quán)益提出追索，即使父母仍然持有部分產(chǎn)權(quán)，也無法避免房產(chǎn)被用于償還債務(wù)的可能性。

再舉一個例子，如果李先生的兒子在父母

之前不幸去世，按照法律規(guī)定，

房產(chǎn)的部分繼承權(quán)可能會轉(zhuǎn)移給

兒子的配偶或子女，這可能會導(dǎo)致父母

對房產(chǎn)的控制權(quán)變得更加復(fù)雜。

03.

繼承房產(chǎn)后的「稅務(wù)影響」

假設(shè)：

李先生和他的兒子小李共同持有一套房產(chǎn)。李先生持有50%的產(chǎn)權(quán)，兒子小李持有另外50%的產(chǎn)權(quán)。

李先生最初購買房產(chǎn)時的價格為50萬美元，房產(chǎn)在他去世時的市場價值已經(jīng)增至100萬美元。

在李先生去世后，小李繼承了父親剩下的50%產(chǎn)權(quán)。

稅務(wù)影響：

1.計稅基礎(chǔ)調(diào)整：

李先生去世時，小李繼承了父親持有的50%產(chǎn)權(quán)。根據(jù)美國的稅法，繼承的財產(chǎn)通常會根據(jù)去世時的市場價值進行“調(diào)整計稅基礎(chǔ)”（Step-Up Basis）。

具體來說，小李繼承的這部分房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)將調(diào)整為繼承時的市場價值，即50萬（即李先生那部分房產(chǎn)的現(xiàn)有市場價值）。

2.整體計稅基礎(chǔ)：

小李之前持有的50%產(chǎn)權(quán)計稅基礎(chǔ)為25萬美元（因父親在購房時加上了他的名字）。

繼承父親的50%產(chǎn)權(quán)后，該部分的計稅基礎(chǔ)調(diào)整為50萬美元。

因此，小李現(xiàn)在擁有整個房產(chǎn)，計稅基礎(chǔ)總和為25萬（他自己的那部分） + 50萬（繼承的部分）= 75萬美元。

3.未來出售房產(chǎn)的資本利得稅：

假設(shè)小李在繼承房產(chǎn)后將其以市場價100萬美元出售。

資本利得計算：100萬的出售價格 - 75萬的總計稅基礎(chǔ) = 25萬美元的資本增值部分。

資本利得稅計算：25萬 × 23.8% = 59,500美元。（按結(jié)婚年收入8萬來算）

 4.可能觸發(fā)遺產(chǎn)稅:

雖然繼承本身不產(chǎn)生所得稅，但若房產(chǎn)屬于李先生的遺產(chǎn)部分，且其整體遺產(chǎn)（包括房產(chǎn)、銀行資產(chǎn)、投資等）超過聯(lián)邦免稅額度，就可能面臨最高40%的遺產(chǎn)稅。2025年起，這一免稅額預(yù)計將從目前的1292萬美元下降到約620萬美元，未來影響更為明顯。

若未通過信托或其他結(jié)構(gòu)進行安排，房產(chǎn)可能會被納入遺產(chǎn)課稅范疇，導(dǎo)致繼承人需要變賣房產(chǎn)或貸款繳稅，增加家庭的財務(wù)壓力。

04.

「替代」方案

1.人壽保險 + 信托（ILIT）

如前所述，人壽保險可提供免稅賠償金，信托則可實現(xiàn)遺產(chǎn)稅隔離和法律保障。這是高凈值家庭中應(yīng)用最廣泛的搭配方式。

2.可撤銷生前信托（Revocable Living Trust）

適用于想在生前保留房產(chǎn)控制權(quán)、去世后避免遺囑認證（probate）的人群。雖然不能避稅，但能提升資產(chǎn)轉(zhuǎn)移效率，并保護家人隱私。

3.不可撤銷房產(chǎn)信托（QPRT, Qualified Personal Residence Trust）

將主住宅或度假屋放入信托中，提前轉(zhuǎn)移給子女，同時仍可在信托期間居住。用于高凈值家庭提前“折價”轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，減少遺產(chǎn)稅。

4.有限責(zé)任公司（LLC）或家族有限合伙（FLP）結(jié)構(gòu)

將房產(chǎn)放入LLC或FLP中，由家庭成員持有股份，可控制資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓節(jié)奏、實現(xiàn)代際管理，同時享有一定的折價評估效果，有利于節(jié)稅和資產(chǎn)保護。

5.逐年贈與（Annual Gift Exclusion）

利用每人每年$18,000的免稅贈與額度（2024年），可將部分房產(chǎn)價值以贈與方式逐年轉(zhuǎn)移，長期來看可有效減少遺產(chǎn)總額。但要注意贈與后的控制權(quán)與計稅基礎(chǔ)問題。

6.聯(lián)合持有但不加產(chǎn)權(quán)（例如設(shè)立可繼承權(quán)利的共同賬戶）

有些州允許以“Joint Tenancy with Right of Survivorship”或“TOD（Transfer on Death）”方式設(shè)立房產(chǎn)登記，可以在死亡后自動轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，避免遺囑認證，同時不影響生前控制權(quán)，但仍需留意州法規(guī)定與稅務(wù)影響。

05.

綜合「保險」和房地產(chǎn)的策略

如果您已經(jīng)購買了房產(chǎn)，也可以考慮配置壽險作為額外保障。這不僅可以幫助您對沖房產(chǎn)價值的波動，如果設(shè)計得當(dāng)還能用來覆蓋房產(chǎn)的維護費用和貸款利息，提供更為全面的家庭財務(wù)保障。

考慮到在房產(chǎn)上加孩子名字可能帶來的法律和稅務(wù)風(fēng)險，越來越多的家庭傾向于采用更加靈活、稅務(wù)效率更高的方式來進行財富傳承。其中，人壽保險是一種兼顧安全性與流動性的解決方案。

通過配置適當(dāng)?shù)娜藟郾ｋU，被保險人身故后家屬可獲得一筆免聯(lián)邦所得稅、免資本利得稅的人壽賠償金。這筆資金具有高度流動性，可靈活用于多種用途，包括：

l  支付房產(chǎn)貸款或贖回抵押

l  繳納可能產(chǎn)生的資本利得稅，如果繼承人未來出售房產(chǎn)

l  支付房產(chǎn)進入遺產(chǎn)后的遺產(chǎn)稅（尤其在免稅額下降后更常見）

l  覆蓋遺囑認證過程中的各類費用

l  用作家庭生活支出或其他資產(chǎn)的再投資

與直接將孩子加入房產(chǎn)權(quán)不同，保險金的領(lǐng)取不涉及產(chǎn)權(quán)分割，也不會因為子女的婚姻、債務(wù)或財務(wù)狀況而產(chǎn)生額外風(fēng)險。與此同時，人壽保險也避免了部分因提前贈與而導(dǎo)致的“計稅基礎(chǔ)偏低”問題，從整體上更有利于財富的保值與轉(zhuǎn)移。

若進一步結(jié)合不可撤銷人壽保險信托（ILIT）進行結(jié)構(gòu)性設(shè)計，保單賠償金還可以排除在遺產(chǎn)之外，合法實現(xiàn)遺產(chǎn)稅的優(yōu)化，特別適用于高凈值家庭或擁有大量不動產(chǎn)的家庭。

在房產(chǎn)上加孩子的名字雖然看似一個簡單且有效的策略，但可能帶來的法律和稅務(wù)風(fēng)險不容忽視。通過合理配置人壽保險，您可以更安全地管理財產(chǎn)傳承，避免不必要的財務(wù)困境。